La disciplina fiscale delle locazioni brevi è oggetto di una rilevante revisione nell’ambito del disegno di legge di bilancio 2026, attualmente all’esame parlamentare. Il testo approvato dalla Commissione Bilancio del Senato segna un significativo cambio di impostazione rispetto alla versione originaria della Manovra, con effetti di rilievo sia sul piano impositivo sia sulla qualificazione dell’attività di locazione.
Viene definitivamente abbandonata l’ipotesi, prevista nella prima bozza del ddl, di escludere dall’aliquota agevolata del 21% le locazioni brevi stipulate tramite intermediari immobiliari o piattaforme digitali. La cedolare secca al 21% resta quindi applicabile anche in presenza di intermediazione, a condizione che ricorrano i presupposti soggettivi e oggettivi della disciplina di cui all’art. 4 del DL 50/2017.
La scelta del legislatore appare orientata ad evitare distorsioni concorrenziali tra locazioni “gestite in autonomia” e locazioni veicolate tramite portali, concentrando invece l’intervento su un diverso profilo: la dimensione dell’attività svolta dal locatore.
Riduzione della soglia di non imprenditorialità
Il fulcro della riforma è rappresentato dalla modifica dell’art. 1, comma 595, della legge 178/2020, che disciplina la presunzione assoluta di imprenditorialità nell’ambito delle locazioni brevi. Dal periodo d’imposta 2026:
- la disciplina delle locazioni brevi sarà applicabile solo se il contribuente destina alla locazione breve non più di due appartamenti per periodo d’imposta;
- la destinazione di tre o più appartamenti alla locazione breve comporterà automaticamente la presunzione di esercizio di attività d’impresa, ai sensi dell’art. 2082 c.c., con conseguente esclusione della cedolare secca.
La soglia che determina il passaggio al regime imprenditoriale viene quindi drasticamente ridotta rispetto al passato (cinque appartamenti fino al 2025), restringendo in modo significativo l’ambito applicativo della disciplina agevolata.
Ricordiamo che l’espressione “appartamento” risulta essere un temine atecnico e svincolato da precedenti utilizzi o richiami nella normativa fiscale che diverge da quella utilizzata nel comma 1 dell’ art. 4, DL n. 50/2017 che invece fa riferimento ad “immobili ad uso abitativo”. In tale contesto, il Principio interpretativo n. 1/2023 della Fondazione DCEC Milano precisa che, ai fini in esame, tale espressione può essere intesa come unità immobiliari urbane a destinazione abitativa di tipo privato costituite da uno o più locali ed annessi situati in una costruzione ad uso residenziale o promiscuo composta da più unità.
Presupposti soggettivi e computo degli immobili
Resta fermo che il regime delle locazioni brevi è riservato alle persone fisiche che operano al di fuori dell’esercizio di impresa. La verifica della natura imprenditoriale dell’attività continua a richiedere un’analisi complessiva, che tiene conto delle norme civilistiche e tributarie (art. 55 TUIR; art. 4 DPR 633/1972), dell’eventuale offerta di servizi accessori, con esclusione di pulizia e cambio biancheria, espressamente ammessi, nonché delle indicazioni regionali in materia turistica, non vincolanti in ambito fiscale. Si segnala che ai fini del computo:
- rileva il numero di appartamenti, non il numero di contratti;
- è sufficiente locare tre appartamenti anche per periodi molto brevi (ad esempio un solo fine settimana) per superare la soglia;
- la presunzione opera in capo al singolo contribuente e non all’immobile, non si computano, quindi, gli immobili concessi in locazione ordinaria o in comodato, anche se il conduttore o comodatario li destina a locazione breve.
Lo scenario 2026
Pertanto, in base al nuovo assetto normativo, dal 2026 si delineano tre situazioni tipiche:
- un solo appartamento in locazione breve: cedolare secca al 21% su opzione o, in mancanza, al 26%;
- due appartamenti: uno con cedolare al 21% e l’altro al 26%;
- tre o più appartamenti: attività qualificata come imprenditoriale, con fuoriuscita totale dalla cedolare secca.