Con il ddl di conversione del DL n. 84 del 2025 (c.d. “DL Fiscale”), attualmente all’esame del Senato, il legislatore ha introdotto una norma di interpretazione autentica volta a chiarire l’inquadramento fiscale delle operazioni che coinvolgono diritti reali immobiliari posti in essere da soggetti non imprenditori. Il chiarimento si inserisce nell’ambito dell’art. 67, co. 1, del TUIR, che disciplina i redditi diversi. L’intervento normativo si pone l’obiettivo di porre fine alle incertezze interpretative sorte in seguito alla riformulazione dell’art. 67, operata dalla L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), la quale ha modificato il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti da cessioni e costituzioni di diritti reali immobiliari.
Distinzione tra cessione e costituzione: lettere b) e h) dell’art. 67 TUIR
La novella distingue due fattispecie:
- la cessione a titolo oneroso di beni immobili e di diritti reali immobiliari, ricondotta alla lettera b) dell’art. 67 TUIR, le quali sono imponibili solo se avvenute entro 5 anni dall’acquisto o costruzione e generano una plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di vendita e costo storico. Tali redditi sono assoggettabili a imposta sostitutiva del 26%, su opzione del cedente;
- la costituzione di diritti reali di godimento su beni immobili, ricadente invece nella lettera h) dello stesso articolo, le quali generano redditi diversi imponibili IRPEF in ogni caso, senza rilevanza del periodo di possesso, con tassazione progressiva sull’importo percepito al netto delle spese inerenti.
Il chiarimento della norma di interpretazione autentica
Il nuovo intervento chiarificatore, contenuto nel DL 84/2025, stabilisce che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento costituisce reddito diverso imponibile ex lett. h), solo quando il disponente mantiene un diritto reale sul bene. Qualora, invece, egli si spogli integralmente di ogni diritto reale, l’operazione va qualificata come cessione, rilevante ai sensi delle lettere b) o b-bis). Il criterio distintivo fondato sulla persistenza o cessazione integrale dei diritti reali in capo al cedente è coerente con quanto già affermato nello Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato.
Può essere interessante confrontare la nuova norma di interpretazione autentica con precedenti posizioni espresse dall’Agenzia delle Entrate. Nella Risposta n. 129/2025, l’Amministrazione finanziaria, ha qualificata come “costituzione” (lett. h) la cessione della sola proprietà superficiaria di un immobile, con mantenimento del diritto di proprietà del suolo. In tal caso, il disponente conserva un diritto reale e l’operazione resta soggetta a IRPEF progressiva.
Nella Risposta n. 133/2025, l’Amministrazione finanziaria, in caso di alienazione a due soggetti distinti della nuda proprietà a uno e dell’usufrutto all’altro, ha applicato un doppio binario: l’usufrutto alla lett. h) e la nuda proprietà alla lett. b). Tuttavia, in contrasto con la predetta risposta, secondo la norma di interpretazione autentica, l’intera operazione va ora considerata unitariamente quale cessione globale del bene, con applicazione della lett. b), in quanto il cedente si spoglia di ogni diritto reale.