La legge di bilancio 2026, modificando dell’art. 1, comma 595, L. 178/2020, è intervenuta sulla soglia di imprenditorialità delle locazioni brevi, riducendo – da quattro a due – il numero di immobili locati oltre il quale opera la presunzione di imprenditorialità. A seguito di tale riduzione, si pone un problema immediato e operativo: quale trattamento IVA applicare alle locazioni brevi svolte in regime imprenditoriale quando non si rientra nel regime forfetario. L’esempio tipico è quello del soggetto che conceda in locazione, con contratti inferiori a trenta giorni, tre appartamenti, offrendo pulizia e cambio biancheria: dal 2026, per effetto della presunzione, il locatore è considerato imprenditore, con conseguente necessità di inquadrare correttamente l’IVA delle prestazioni rese.
Le due possibili qualificazioni IVA: esenzione “locazioni” o imponibilità 10% “strutture ricettive”
Escludendo il forfetario, la prestazione può essere ricondotta a due regimi alternativi:
- Generale regime di esenzione IVA per le locazioni, ai sensi dell’ 10, comma 1, n. 8, DPR 633/1972;
- Imponibilità IVA con aliquota 10%, richiamando il 120 della Tabella A, parte III, DPR 633/1972, relativo alle prestazioni rese ai clienti alloggiati in strutture ricettive.
Sul piano documentale, in entrambi i casi non vi è obbligo di fattura salvo richiesta del cliente (art. 22, nn. 2 e 6, DPR 633/1972) e per le locazioni opera l’esonero da memorizzazione e trasmissione telematica dei corrispettivi (DM 10 maggio 2019). La distinzione non è meramente teorica, in quanto la scelta del regime adottato condiziona in modo rilevante la detraibilità dell’IVA sugli acquisti:
- se l’operazione è esente, l’IVA “a monte” è indetraibile per diretta afferenza ai sensi dell’art. 19, comma 2, DPR 633/1972);
- se l’operazione è imponibile, la detrazione è limitata solo per gli acquisti relativi a manutenzione/gestione dell’immobile per effetto dell’art. 19-bis1, comma 1, lett. i), DPR 633/1972.
Il “discrimine” classico e la complicazione nelle locazioni brevi
Tradizionalmente, il confine tra mera locazione – esente – e attività ricettiva o paralberghiera – imponibile – si fonda sulle caratteristiche della prestazione, in particolare sui servizi aggiuntivi tipici dell’attività alberghiera/ricettiva. Nel caso delle locazioni brevi, però, il quadro si complica per una ragione strutturale: l’art. 4 del DL 50/2017, nel definire le “locazioni brevi”, le configura come semplice locazione compatibile, per previsione normativa, con due soli servizi accessori: pulizia e cambio biancheria. Ne deriva che, il legislatore, sembra qualificare la locazione breve come una fattispecie “a parte”, non automaticamente assimilabile alle attività ricettive in senso tecnico. Il nodo problematico è evidente: la locazione breve può diventare “imprenditoriale” per una soglia numerica, senza che ciò comporti, di per sé, l’aggiunta di servizi ulteriori che normalmente orientano verso la qualificazione ricettiva. In tale contesto, assume particolare rilievo il riferimento alla normativa regionale di settore per distinguere la prestazione “paralberghiera” dalla mera locazione. In questa prospettiva la prassi (tra cui le risoluzioni Agenzia Entrate n. 117/2004, n. 18/2012, n. 8/2014 e la circolare Agenzia Entrate n. 12/2007, § 9) condiziona l’inquadramento complessivo dell’attività al regolatorio locale. In altri termini, per le locazioni brevi divenute imprenditoriali per presunzione, se i servizi accessori “minimi” non bastano da soli a qualificare l’operazione, diventa ragionevole verificare se, secondo la disciplina regionale applicabile, l’attività sia o meno riconducibile a un perimetro paralberghiero/ricettivo.
Lo spunto critico AIDC Lab e il principio di neutralità
AIDC Lab, nel Focus n. 1/2026, pur ammettendo che, guardando ai soli servizi accessori, l’esito “naturale” sarebbe l’applicazione dell’esenzione ex art. 10 DPR 633/1972, propone uno spunto critico fondato sulla ratio della presunzione, esplicitamente collegata a tutela dei consumatori e della concorrenza. In quest’ottica, potrebbe apparire motivato assimilare le locazioni brevi divenute imprenditoriali a locazioni turistiche, riconducendole al n. 120 Tabella A, parte III (aliquota 10%). A sostegno, tale impostazione, secondo AIDC Lab risulterebbe in linea con la Corte di Giustizia (sentenza 8 febbraio 2024, causa C-733/22), la quale ha ribadito che il principio di neutralità dell’IVA impone di non riservare a prestazioni tra loro analoghe un trattamento impositivo differenziato, soprattutto sotto il profilo dell’aliquota applicabile.