Con la risposta a interpello n. 134 del 6 luglio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento in merito alle agevolazioni previste per gli enti del Terzo settore che acquistano beni immobili destinati allo svolgimento delle proprie attività istituzionali. Il documento affronta, in particolare, il caso di una fondazione iscritta al RUNTS che, dopo aver acquistato un immobile beneficiando delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, intende venderlo o concederlo in locazione prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.
L’agevolazione prevista dal Codice del Terzo settore
L’articolo 82, comma 4, del D.lgs. n. 117/2017 prevede che le imposte di registro e le ipo-catastali si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna agli atti di trasferimento oneroso di immobili e agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari a favore degli enti del Terzo settore, a condizione che:
- l’ente dichiari nell’atto di acquisto che il bene sarà utilizzato direttamente per l’attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale;
- l’utilizzo diretto deve essere concretamente avviato entro cinque anni dal trasferimento.
In caso di dichiarazione mendace o di mancato effettivo utilizzo diretto dell’immobile, l’ente è tenuto a versare le imposte nella misura ordinaria, oltre alla sanzione del 30% e agli interessi.
Il quinquennio non è un periodo minimo di possesso
Il principale chiarimento fornito dall’Agenzia riguarda la funzione del termine di cinque anni previsto dalla norma. Secondo l’Amministrazione finanziaria, tale periodo non rappresenta un vincolo di detenzione dell’immobile, ma esclusivamente il termine massimo entro il quale il bene deve essere effettivamente destinato all’utilizzo diretto per le finalità istituzionali. Pertanto, quando l’immobile sia stato direttamente utilizzato dall’ETS per lo svolgimento delle proprie attività istituzionale, la successiva vendita, anche se effettuata prima del decorso del quinquennio, non determina automaticamente la decadenza dalle agevolazioni fruite al momento dell’acquisto. La norma, infatti, individua come sole cause di decadenza la dichiarazione mendace resa nell’atto o la mancata effettiva utilizzazione del bene in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale. Non è invece espressamente prevista la perdita del beneficio in caso di alienazione anticipata.
La rilevanza dell’utilizzo effettivo dell’immobile
La posizione dell’Agenzia valorizza la sostanza dell’operazione e l’effettiva strumentalità del bene rispetto alle finalità dell’ente. Non è quindi sufficiente che l’ETS dichiari formalmente di voler destinare l’immobile alle proprie attività. Occorre che tale destinazione sia reale, documentabile e coerente con gli scopi statutari. Nel caso analizzato, la fondazione aveva utilizzato l’immobile, sin dal momento dell’acquisto, come sede per lo svolgimento delle proprie attività istituzionali. La successiva decisione di trasferire tali attività in un altro fabbricato, dettata da mutate esigenze organizzative, non ha inciso sulla validità dell’agevolazione originariamente fruita. Il principio può assumere particolare rilevanza nelle operazioni di riorganizzazione patrimoniale degli ETS, nelle quali un immobile inizialmente destinato alle attività istituzionali divenga, in un momento successivo, non più funzionale alle esigenze dell’ente.
L’interpello esamina, inoltre, anche l’ipotesi alternativa in cui l’ente mantenga la proprietà del bene e lo conceda in locazione a terzi, destinando i relativi proventi al finanziamento delle attività istituzionali, fermo restando l’utilizzo iniziale, in via diretta, allo svolgimento dell’attività istituzionale. L’Agenzia ritiene applicabile, anche in questo caso i medesimi principi. Pertanto, posto che l’immobile sia stato inizialmente utilizzato in modo diretto per lo svolgimento delle attività dell’ente, la successiva concessione in locazione non determina la perdita delle agevolazioni. Conseguentemente, il mantenimento del beneficio non dipende dalla destinazione dei canoni di locazione al perseguimento degli scopi istituzionali, ma dal fatto che la destinazione dichiarata al momento dell’acquisto sia stata concretamente realizzata.
La cessione può generare una plusvalenza imponibile
Il mantenimento delle agevolazioni indirette non esclude la possibile rilevanza fiscale della vendita ai fini delle imposte sui redditi. L’Agenzia precisa che, qualora l’immobile sia stato acquistato da non più di cinque anni e sia stato destinato fin dall’origine all’attività non commerciale dell’ente, la relativa cessione può generare una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR e la plusvalenza è determinata, ai sensi dell’articolo 68 del TUIR, come differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato degli ulteriori costi inerenti al bene.
Ne deriva che la vendita infraquinquennale può essere fiscalmente neutra sotto il profilo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale originariamente agevolate, ma può comunque produrre un reddito imponibile in capo all’ente.