L’art. 36 della l. n. 392/1978 consente al conduttore di cedere il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo unitamente al trasferimento dell’azienda anche senza il consenso del locatore, purché la cessione sia comunicata a quest’ultimo. Se il locatore non ha liberato il cedente, può agire nei suoi confronti qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte.
Ciò premesso, la Cassazione, con l’ordinanza n. 4405 del 19 febbraio 2024, è tornata sul tema chiarendo che, in presenza di cessioni plurime del contratto di locazione, il locatore non può rivolgersi immediatamente ai cedenti non liberati (che sono a loro volta cessionari), ma deve anzitutto richiedere l’adempimento all’ultimo cessionario. Solo in caso di mancato adempimento di quest’ultimo il locatore può agire nei confronti dei soggetti delle precedenti cessioni rimasti obbligati, tra i quali opera la solidarietà, senza che vi sia tra loro alcun autonomo beneficium ordinis.
La Corte ha poi precisato che, ai fini del rispetto del beneficium ordinis, non rileva il mero ritardo nel pagamento del canone, ma l’inadempimento vero e proprio del cessionario, che il locatore deve far constatare con un autonomo atto anteriore all’azione giudiziale. Tale atto non richiede formule solenni: è sufficiente una richiesta idonea a individuare il soggetto obbligato, esplicitare la pretesa creditoria e manifestare in modo chiaro la volontà di ottenere l’adempimento (diffida di messa in mora).
In questo quadro, la Suprema Corte ha affermato che anche la domanda di mediazione, o la richiesta di partecipazione alla mediazione, può integrare tale preventiva richiesta di adempimento, purché sia rivolta al cessionario e, in caso di cessioni successive, all’ultimo cessionario. Per le sue caratteristiche funzionali, infatti, la mediazione può valere come atto ante causam idoneo a far constare l’inadempimento prima dell’instaurazione del giudizio.
La Cassazione ha inoltre precisato che:
- la solidarietà tra i soggetti rimasti obbligati nelle cessioni a catena non consente comunque di prescindere dal previo interpello dell’ultimo cessionario, che resta il primo soggetto cui il locatore deve richiedere l’adempimento;
- una volta verificatosi l’inadempimento dell’ultimo cessionario, i cedenti intermedi rispondono in solido tra loro, senza poter invocare, nei reciproci rapporti, un autonomo beneficium ordinis.