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29 Gen 2025
News Terrin

Canoni di locazione: tassazione anche in caso di mancato incasso

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La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 33303/2024 ha ribadito un principio fondamentale riguardante la tassazione dei canoni di locazione nell’ambito del reddito d’impresa: i canoni maturati sono soggetti a tassazione indipendentemente dalla loro effettiva percezione, fino all’eventuale risoluzione del contratto.

Il caso esaminato

La controversia aveva origine da un contratto di locazione stipulato nel 2008. Nel 2009, la società locatrice aveva dichiarato ai fini IRES un importo inferiore rispetto ai canoni pattuiti contrattualmente, giustificando la discrepanza con difficoltà finanziarie del conduttore e la successiva emissione di note di credito. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha contestato la dichiarazione l’importo non fatturato, con riferimento al periodo d’imposta 2009, sostenendo che i ricavi dichiarati avrebbero dovuto corrispondere ai canoni maturati per competenza. I canoni maturati per competenza e non riscossi avrebbero, poi, dovuto essere dedotti come perdite su crediti. La contestazione derivava presumibilmente dal fatto che la riduzione dell’importo non era formalizzata mediante un accordo scritto tra le parti, in quanto la sentenza menziona “presunte modifiche contrattuali“. La Commissione tributaria regionale, in primo grado, aveva accolto le argomentazioni del contribuente, concentrandosi principalmente sulle norme che regolano l’IVA. Tuttavia, la Cassazione ha ribaltato questa decisione, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e richiamando il principio di competenza stabilito dall’art. 109, co. 2, lett. b) del TUIR, che prevede l’imponibilità dei ricavi alla data di maturazione, a prescindere dal pagamento.

I principi chiave dalla citata sentenza sono i seguenti:

  1. i canoni di locazione maturati devono essere inclusi nei ricavi imponibili alla data di maturazione, salvo risoluzione contrattuale;
  2. in assenza di provvedimenti giurisdizionali che attestino la morosità o la modifica contrattuale, i canoni rimangono imponibili;
  3. la Corte ha ribadito che, fino alla risoluzione del contratto, i canoni di locazione sono imponibili anche se non percepiti, in linea con precedenti pronunce della Corte (Cass. n. 11556/2018, n. 30372/2019, n. 22906/2020).

Implicazioni pratiche

La sentenza in commento sottolinea l’importanza per le imprese di documentare in modo rigoroso eventuali modifiche ai contratti di locazione. Accordi informali o non formalizzati rischiano di non essere riconosciuti ai fini fiscali, con conseguente tassazione dei canoni previsti contrattualmente. Per le imprese, una gestione trasparente e conforme dei rapporti contrattuali è essenziale per prevenire potenziali controversie con l’Amministrazione finanziaria.

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