Con l’entrata in vigore del D.lgs. 139/2024, il legislatore ha apportato significative modifiche al regime fiscale del contratto preliminare di compravendita, introducendo una disciplina più articolata in merito alla tassazione delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria e acconto.
Le modifiche normative
La riforma ha inciso sull’art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, lasciando inalterata la previsione dell’imposta di registro fissa, pari a 200 euro, per la registrazione del contratto preliminare “puro”, ovvero privo di versamenti accessori. Tuttavia, in presenza di somme versate al momento del preliminare, il trattamento fiscale varia. Gli acconti non soggetti ad IVA e le caparre confirmatorie sono ora soggetti a un’imposta proporzionale dello 0,5%, salvo che risulti applicabile una minore imposta in funzione del trattamento previsto per il contratto definitivo. L’imposta proporzionale versata in sede di preliminare “è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo”.
La rilevanza del contratto definitivo
Una delle principali innovazioni introdotte dalla riforma consiste nell’obbligo di considerare sin dal preliminare il regime fiscale applicabile al definitivo, soprattutto in relazione all’imposta di registro.
Ad esempio, in caso di contratto definitivo soggetto a IVA per opzione (art. 10, co. 1, n. 8-bis e 8-ter, DPR 633/72), il versamento di un acconto comporta l’applicazione dell’IVA, ma, secondo l’Agenzia delle Entrate (risposta n. 311/2019), anche il pagamento di un’imposta di registro fissa. Tale posizione è oggetto di dissenso da parte del Notariato (Studio n. 122-2024/T), che non ritiene giustificata la doppia imposizione fissa.
Caparra confirmatoria e principio di alternatività
Un altro caso emblematico riguarda la caparra confirmatoria in un preliminare relativo a un contratto definitivo imponibile a IVA. Sebbene tale caparra sia fuori campo IVA, essa dovrebbe scontare un’imposta di registro proporzionale dello 0,5%. Tuttavia, applicando la nuova norma, che impone di tener conto della minore imposta prevista per il definitivo, la registrazione dovrebbe avvenire con imposta fissa, in quanto il definitivo è soggetto a IVA.
L’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 2/2025 (nota 42), sembra confermare tale interpretazione, pur emergendo una certa dissonanza nella compilazione del modello RAP, che continua, nel caso esaminato, a calcolare un’imposta di 700 euro (200 euro fissa sul preliminare + 500 euro proporzionale sulla caparra).
La riforma del D.lgs. 139/2024 impone un cambio di prospettiva nell’interpretazione e applicazione delle imposte relative al contratto preliminare. Il nuovo impianto normativo mira a garantire coerenza tra la fase preliminare e quella definitiva, valorizzando il principio di alternatività IVA-registro e introducendo meccanismi di raccordo tra le imposte versate nelle due fasi.